彩金体验金·融创变得保守了吗?

  发布日期:  2020-01-11 16:44:09    

彩金体验金·融创变得保守了吗?

彩金体验金,文/攸克地产

参加融创中期业绩发布会的记者,大都不是第一次见到孙宏斌。但大家共同的感觉是,老孙变了,跟以前有些不一样了。

记者们想方设法要挤到发布会现场,往往是冲着孙宏斌来的。他幽默自嘲、妙趣横生、金句不断,基本每次都不会让你失望。

而8月31日这一次,老孙虽然从容,但克制;虽然依旧会嘣出几个金句,但你还是觉得他有些严肃了。从他嘴里,安全、小心、谨慎,这样的词出现的频率远超以往。

并不是说融创遇到了什么困难。相反,客观地说,融创的2018年中报,数字都很漂亮,超过了分析师的预期。

2018年上半年实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;归母净利润63.6亿,同比大涨287.7%,归母核心净利润66.1亿,同比大涨292.3%;毛利率24.7%,同比增长约2.5个百分点。

合同销售额同比增长76%至1915.3亿元,其中权益销售额同比增加83.7%至1378亿元。另据披露,1-7月融创合同销售额2254亿元,由于下半年推货量更多(共计369个项目4912亿可售资源),完成全年4500亿销售目标几无悬念。

一切尽在掌握之中。如果按照之前媒体对老孙的预设期望,融创应该向更高目标、更前名次冲锋才对。去年6月王健林与孙宏斌谈妥万达文旅城交易后,说过一句话:(有了万达这些项目)两年后融创可以进入行业前三甚至前二。

根据机构统计,今年1-7月和1-8月,融创销售额都是排在房企第五位,虽然与第四名的差距越来越小。但当现场媒体问,融创有没有赶超碧桂园、万科和恒大的雄心时,老孙回答:我们没有想赶超任何人。

“这不像老孙的风格啊”,听完这句话,有记者轻声嘀咕。他转头问攸克君:融创怎么变得保守起来了?

攸克君想起了孙宏斌多年前微博里的一段话:

年轻时觉得自己聪明,努力,希望抓住所有的机会,做事激进坚决,争强好胜,喜欢说死也要轰轰烈烈。年纪大了知道首先不能掉进坑里,得先活着,再去抓住属于自己的机会,看不明白的机会就坚决放弃,让自己和企业都活的健康从容。年轻不能四平八稳,年纪大了不能不顾一切,什么年纪干什么亊,别活反了。

攸克君认为,从货值和销售率来看,融创2018全年第四基本没有问题。不管是销售额、营收,还是毛利率、净利润,融创都保持了高增长,这些数据反映的企业,无论如何也谈不上“保守”。媒体之所以如此发问,显然是希望孙宏斌再喊出一句口号,比如“保四争三”之类。但孙宏斌在回答某个问题时说:“我们一直是安全第一,我们相信我们在保持销售规模上的难度是不大的,但是怎么增长也很难,所以我们还是希望能够脚踏实地、能够比较安全,我们这一两年是把安全放在第一位的。”

一句话里讲了三次“安全”,罕见。但在攸克君看来,这个词与老孙七八年前讲的“让自己和企业都活的健康从容”是同义的。

这两年,当大批中小房企以全力扩大规模为第一目标时,几家龙头房企却放慢了速度,连宇宙第一房企前不久也宣布要“控速”——虽然控制下的增速仍然要大大超过行业均速。

放慢或控制速度各有各的做法,而融创追求的安全,大致通过这么几种方式:

一是降负债去杠杆。主要做法就是强销售、强回款,降低财务成本,“保证现金流的绝对安全”。融创的销售力是业内著名的强悍,这不用多说了。上半年融创有息债务下降95亿元,目前账面现金874.2亿元,覆盖短期有息负债绰绰有余。这还是在付清万达文旅城所有款项、完成资产包交接的结果。

二是做厚资产。去年中期业绩发布会时,融创CEO汪孟德说过一句话:降负债率不是靠贷款,而是靠净资产和现金流。前面说了,融创一直在强化现金流管理;而净资产的增长来自资产的增厚。上半年,融创总资产增厚至6699.42亿元,分母变大了,资产负债率就小了,同样起到了去杠杆的作用。

三是严控买地节奏。老孙一直强调,不买贵的地。2016年以来,融创已经很少在公开市场拿地,现有建筑面积2.31亿平方米土地储备绝大部分是并购而得(含协议旧改项目),平均成本仅4470 元/平方米。今年以来获取的建筑面积 2920 万平方米土地,综合成本降至3620元/平方米。

根据公告,上半年融创平均售价是15170元/平方米。土地成本与售价之差,在前10强里也是很靠前的。这就为以后的利润率提升提供了基础。孙宏斌说,过两年以后,房企业绩分化会比较严重,因为两年后会反映出今年的业绩和明年的业绩,前年买的地如果按限价卖,一定是亏钱的。

看过攸克君近期所写上市房企中报稿的朋友会发现,我们一直特别关注归母净利润及其增速。融创上半年的归母净利润增幅接近3倍,这个速度还是很吓人的。

汪孟德说,融创的杠杆率、负债率水平在今年、明年、后年持续地下降,未来的利润和盈利水平还会持续地提升。

其实一年前我们就写过, 2018年起融创将进入(归母)净利润的快速增长期。孙宏斌在发布会上说了一句话:买房子你要是不住的话,管起来还挺麻烦的,所以还是买股票好。

而强调安全,现金流的安全,发展的安全,老孙讲话的时候就不能不严肃点。反正攸克君是这么认为的。

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